Реформа ЖКХ – веление времени

Реформа в ЖКХ и жилищном строительстве является основополагающей в социально-экономическом развитии субъектов Российской Федерации. О проблемах и перспективах жилищной сферы рассказывает председатель Комиссии Парламентского Собрания Союза Беларуси и России по экономической политике, председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег ТОЛКАЧЕВ: – После вступления в силу Жилищного кодекса реформа ЖКХ подошла к своему важнейшему этапу – формированию рыночных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг. Количество управляющих компаний с каждым годом увеличивается, растет и число товариществ собственников жилья (ТСЖ).
На сегодняшний день конкурсы по выбору управляющей организации в случае, если собственники жилья не выбрали способ управления, проведены зачастую с нарушениями, связанными в основном с ограничением конкуренции. Большинство современных управляющих компаний – это бывшие ДЕЗы и МУПы – лишь формально поменяли форму собственности. А условия проведенных конкурсов, организуемых муниципальными властями, заведомо формировались для лишения жителей многоквартирных домов реальной альтернативы.
Особенно выделяется ситуация с созданием ТСЖ. Принятие государственной программы ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда резко ускорило процесс образования ТСЖ. Ведь согласно закону «О фонде содействия реформированию ЖКХ» в муниципальном образовании, претендующем на государственное финансирование капитального ремонта жилых домов и переселение граждан из аварийного жилья, не менее чем в 5 процентах многоквартирных домов должны быть организованы ТСЖ в 2008 году, и в 20 процентах домов – до 2011 года.
Желание получить деньги из центра служит сегодня причиной того, что во многих регионах распространяется практика создания ТСЖ «сверху» при непосредственном участии муниципальных властей. Они лоббируют создание так называемых глобальных ТСЖ, которые объединяют порой несколько сотен домов и полностью подконтрольны властным структурам. Выйти из такой монополии практически невозможно, так как для этого требуется согласие жителей всех домов.
На пути же к созданию ТСЖ «снизу» выстраиваются различные барьеры. Многие инициативные группы по созданию ТСЖ не регистрируются, муниципальные власти не признают легитимность общего собрания жильцов, препятствуют заключению договоров, оформлению земли в общую собственность. Причины такого поведения органов местных властей лежат на поверхности – с образованием ТСЖ собственники помещений получают право не только самостоятельно обслуживать свой дом и выбирать управляющие компании, но и распоряжаться нежилыми помещениями, прилегающими к домам территориями, получать доходы от размещения на домах рекламных плакатов.
По причине износа основных фондов неоплачиваемые потери коммунальных ресурсов также остаются на высоком уровне. По оценкам экспертов, в процессе доставки конечному потребителю потери воды составляют 20 процентов, электроэнергии – 15, тепловой энергии – 40 процентов. Все эти факторы являются серьезным препятствием для прихода частного инвестора в отрасль ЖКХ.
Переломить ситуацию с неразвитостью конкурентных отношений на рынке жилищно-коммунальных услуг позволил бы комплекс мер, предусматривающий реструктуризацию части долгов предприятий ЖКХ, более активное внедрение инновационных и энергосберегающих технологий, создание четких механизмов прав собственников жилья (бесплатное межевание и кадастровый учет земельных участков, передача им придомовых территорий и нежилых помещений в домах), введение ответственности лиц за нарушение норм Жилищного кодекса, организация массового просвещения населения.
Надо подумать о внесении изменений в действующее законодательство о создании условий, при которых законодательство обязывало бы государство, местные власти и бизнес софинансировать капитальный ремонт коммунальных предприятий и инженерных сетей, привязало бы тарифы на жилищно-коммунальные услуги к прожиточному минимуму и средней зарплате. Вменяло бы в обязанность региональным властям регулярно проводить аудит издержек и затрат энергосбытовых компаний. Необходимо устранить правовую неопределенность в вопросе регулирования деятельности частных компаний, ТСЖ, управляющих компаний многоквартирных домов. На сегодняшний день практически нет ни одного нормативного документа, регулирующего деятельность этих компаний.
Острейшей проблемой остается высокая доля ветхого и аварийного жилья. Только по официальным данным, объем такого жилья в России превышает 98 млн кв. м, то есть 3,2 процента от общего объема жилищного фонда страны. Вместе с тем реальные цифры могут быть гораздо выше – более 40 процентов российских домов построены еще до 1970 года, около 18 процентов домов не ремонтировались от 10 до 40 лет, 21 процент домов – хрущевки, малопригодные для комфортной жизни.
С целью решения этой проблемы в 2007 году был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, который в период до 2012 года должен потратить 240 млрд рублей на капитальный ремонт ветхого жилья и переселение людей из аварийных домов. Главными проблемами в ходе реализации программы фонда являются задержки с перечислением средств в муниципальные образования и затягивание начала ремонтных работ в некоторых регионах уже после получения средств муниципальными образованиями.
Как показывают цифры, строительная отрасль оказалась более других чувствительна к финансово-экономическому кризису. Приостанавливается продажа жилья, сокращается кредитование строительных проектов. Как следствие, наблюдается значительный спад производства строительных материалов. В связи с этим надо признать положительным разработанный Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизм, предусматривающий стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. В рамках программы банкам предоставляются целевые займы агентства для финансирования строительства и выдачи ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах. При этом банкам гарантируется возврат выданных кредитных средств за счет участия в программе гаранта по сбыту, который обязуется выкупить нереализованное жилье по цене, установленной Минрегионразвития РФ для конкретного региона. Реализация программы обеспечивает строителям средства для завершения проектов, для населения – жилье по доступным ценам, банкам – своевременный возврат кредитов.